[청약] 베리스 비주택 부동산 단타 청약 특강 후기

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오늘 글은 베리스의 부동산 단타 청약 특강을 듣고 작성한 스터디 노트이자 후기 글이다. 쌈짓돈 조금 모아서 이제 막 부동산 공부에 발을 들이려는 입장에서 정말 도움되는 강의였다. 말을 쉽게 해주고 투자 유도를 하지도 않아서 불쾌감 없이 부동산 청약 시장에 대한 감을 잡기가 쉬웠다. 디테일은 내가 따로 공부하면 되는 일이니.

 

비주택 청약

 

베리스가 말하는 비주택의 기준은 청약통장이 필요하지 않고, 전매(다른 사람에게 분양권을 양도하는 것) 제한이 없고, 다시 환불 받을 수 있는 청약금을 제외하고는 따로 자본 투자가 요구되지 않는 부동산이다. 민간임대아파트, 생활형숙박시설, 오피스텔이 그렇다고 한다. 이런 곳들은 청약홈이 아닌 각 건설사 홈페이지에서 청약을 진행한다. 그래서 청약금을 지정된 신탁사가 관리하고 환불기한에 대한 세부 규정이 없는 탓에 한달 정도 걸린다. 건축물 분양제도를 개편한다고 했는데 아직 시행은 안된 듯 하다.

 

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초피거래

 
초기 프리미엄의 약자로 분양권 청약 당첨 직후에 실제 계약이 이루어지기 전 웃돈을 주고 거래하는 방식이다. 당첨자가 계약금을 지불하지 않고 수요자를 찾아 계약금을 대납하게 한 뒤 분양권을 넘겨주게 된다. 일반 전매와 다른 점은 내 돈으로 계약하느냐 남의 돈으로 계약하느냐다. 초피거래는 후자다. 그러니 사고 싶어하는 사람만 있다면 당첨자 입장에서는 안할 이유가 없는 것이다. 비주택은 전매 제한이 없기 때문에 불법도 아니다. 참고로 베리스는 당첨자 발표 후 3시간 안에 파는 것이 가장 좋다고 한다. 그 이후로는 초피 거래하려는 판매자들이 많아진다는게 요지였다. 거래방식으로 순서대로 나열해보면 아래와 같다.
 
1. 청약 후 당첨 된다
2. 매수자를 구한다
3. 매수자로부터 계약금과 프리미엄을 받는다
4. 당첨자 이름으로, 매수자 돈으로 계약을 한다
5. 명의변경 기간에 매수자 이름으로 변경 해준다.
 

참고로 초피 거래를 할 때는 꼭 '완피'로 거래하라고 한다. 당연한 거긴 한데 나한테는 용어가 생소해서 따로 적어둔다. 프리미엄을 한 번에 다 받고 거래하는 것을 완피라고 하는데, 쉽게 말해 피(프리미엄)과 계약금을 모두 다 받고 나서 계약을 하라는 뜻이다.
 

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민간임대아파트

 
민간임대아파트는 건축법, 주택법에 해당되지 않는다. 분양권이 아닌 임차권이기 때문이다. 전세 사는 사람이 임차인이다. 임차인은 잠시 빌린 사람이니까 취득세도 안내고 양도세도 안낸다. 민간임대아파트의 집주인이 건설사라고 보면 된다. 그렇다면 장점이 뭘까? 그냥 전세 살면되는데 왜 민간임대아파트 임차인으로 들어갈까? 민간임대아파트 임차인한테 주어지는 혜택이 있다. 10년동안 산다는 조건 하에 건설사가 전세금을 5% 이상 올리지 않는다고 약속해 준다. 게다가 10년 뒤에 계약할 수 있는 분양가격을 당첨 시점에 알려준다. 이걸 확정분양가라 한다.
 
예를 들어보자 A 민간임대아파트 근처 시세가 10억이라 할 때 만약 A 아파트 확정분양가가 11억이라면? 10년 후에 그 지역 시세가 엄청 올랐을 때 우선적으로, 게다가 싸게 분양 받을 수 있다. 혹여라도 10년 후에 시세가 오히려 떨어지더라도 그냥 분양을 받지 않으면 된다.
 
단, 함정이 있다. 우선분양권 매매예약이다. 예약금을 내면 10년 뒤에 확정분양가로 그 아파트를 우선분양 받을 수 있다는건데 반대로 생각하면 예약금이 걸려있으니 사고 싶지 않을 때도 울며 겨자먹기로 사야 할 수도 있다. 10년 후 살지 말지를 미리 정하는 리스크를 짊어져야하는데 거기에 2~3억이나 되는 웃돈을 준다? 문제가 있음에도 민간임대 시장에서 관행으로 벌어지고 있는 일이다.
 
어쨋든 무자본인데다가 전문가가 아닌 우리는 민간임대아파트 청약만 열심히 하고 운 좋게 당첨되면 초피거래하면 된다.
 

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초피거래와 세금

 

초피거래를 할 때 발생하는 세금은 양도세와 지방세다. 1년 미만일 때 분양권을 전매하면 양도세가 50%라 한다. 여기에 지방세 10%가 더 붙어서 결론적으로는 피(프리미엄)의 55%가 세금이라고 생각하면 된다. 세금을 조금이라도 아낄 수 있는 팁은 1년에 양도세 기본공제 250만원 혜택이 있고, 손피 거래를 이용해서 매수자가 양도세를 부담하게 할 수도 있다는데 이건 개인적으로 더 알아봐야할 것 같다.

 

단, 민간임대아파트는 위에서 언급했듯이 임차권이기 때문에 세금이 없지만 좀 grey 영역이라 한다. 임차권을 양도 했을 때 기타소득세 22%를 신고하기도 하는데 의견이 분분한가 보다. 따라서 민간임대아파트 양도세에 대해서는 중개인 이야기를 들어보자.